La récente baisse des taux d’intérêt par la Banque du Canada n’a guère amélioré les perspectives pour les fiducies de placement immobilier (FPI) canadiennes. Sam Damiani, directeur, Recherche sur les actions, TD Cowen, discute avec Greg Bonnell de MoneyTalk de la santé du marché des FPI et des occasions potentielles pour les investisseurs.
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La Banque du Canada a procédé à la première baisse de taux. Plusieurs autres pourraient se profiler à l'horizon, mais cela ne va pas faire grand-chose pour aider les fonds de placement immobilier. Sam Damiani, de TD Cowen, nous rejoint pour nous en dire plus. Pour une divulgation intégrale sur les compagnies couvertes par TD Cowen, voyez le lien avec le site web à la fin de cette vidéo. -Bonjour. -Bonjour, Greg.
Pour certains de ces secteurs sensibles aux taux, y compris les FPI, on attendait une réduction de taux de notre banque centrale. Il y a eu une réduction de taux. Cela ne semble pas beaucoup les avoir aidés. Nous avons longtemps attendu cette réduction de taux. Elle est enfin arrivée.
Lorsque je suis passé à votre émission en février, l'indice des FPI était plus élevé de 7 à 8 %. Vous m'avez invité à revenir un peu plus tôt. J'espère que la prochaine fois que je passerai, l'indice aura remonté. Il y a non seulement la première coupure de taux qui est intéressante, mais la visibilité des réductions futures. L'indice des FPI a progressé le jour de la réduction des taux, mais a rétrogradé deux fois plus par la suite. Il y a également la Banque du Canada, elle a réduit les taux, la Banque centrale européenne a réduit les taux, mais on attend la Fed. Le Canada et les États-Unis ne peuvent diverger que dans une certaine mesure. Il faut que les marchés constatent la première coupure de taux par la Fed, ce sera un catalyseur, et puis la visibilité pour les coupures futures. Il faut que la courbe de rendement redescende, ne soit plus inversée, afin que les taux des CPG du marché monétaire, qui sont à 5 % et plus, les rabaisser à 3 %, après quoi les investisseurs individuels seraient bien obligés d'acheter des actions qui offrent un rendement plus élevé de 5 % ou plus, voire 6 % et plus, comme les FPI, mais nous attendons toujours.
C'est intéressant que vous ayez évoqué la Fed, car d'autres catégories d'actifs dont on se serait attendu qu'elles auraient bénéficié de cette première coupure de taux de la Banque du Canada ont bénéficié le jour même et les jours qui ont suivi, mais à l'heure actuelle, elles évoluent en fonction des rendements des obligations américaines, pas tellement canadienne, même s'il s'agit d'actifs canadiens.
La plupart des fonds que nous couvrons sont canadiens et détiennent des biens au Canada. Le marché est encore assez tranquille. Il nous faut une visibilité au niveau des opérations, des transactions. Il faut que les actifs soient négociés, que les portefeuilles soient négociés. La tarification de ces portefeuilles, de ces actifs, est fondée sur l'extrémité à long terme de la courbe de rendement, mais l'extrémité à court terme de la courbe de rendement canadienne n'évolue pas dans la bonne direction pour l'instant. À part la sensibilité aux taux d'intérêt, et ce que les banques centrales pourraient ou non faire plus tard, dans les grandes catégories, il y a également des vents contraires.
Commençons par une catégorie qui domine dans cette nouvelle réalité, les gens qui ne viennent pas au travail cinq jours par semaine.
Oui, les bureaux ont des difficultés depuis bien des années. Je crois que nous touchons peut-être le fond au niveau de l'optimisme, de la confiance, que l'on va peut-être progresser. Je parlais à la direction de Allen Properties et Dream Office récemment. Il semble qu'il y ait une accélération de l'intérêt à l'égard de la location alors que les locataires prennent très longtemps pour prendre des décisions, mais il semble que l'élan semble renaître plus que depuis plusieurs années. Je ne sais pas si c'est une hausse permanente, mais avec les valorisations des FPI de bureau qui représentent un très faible pourcentage du secteur canadien des FPI, ces FPI sont de loin les moins chères au niveau des multiples et du rabais par rapport à la valeur d'actif. Quiconque a une tolérance plus importante au risque pourrait saisir l'occasion. L'un des problèmes, on a parlé de visibilité, en ce qui concerne la politique relative aux taux d'intérêt, la visibilité pour l'avenir.
Anecdotiquement, le train est un peu mieux rempli que depuis longtemps. Parfois, je n'ai pas de place assise. Ça me gêne, mais enfin, la vie revient dans les centres-villes.
Bon, nous n'allons pas revenir au bureau cinq jours par semaine et cela varie en fonction du titre, de la compagnie, du rôle. Il semble que nous parvenons à une nouvelle norme qui est plus proche aujourd'hui qu'il y a 6 ou 12 mois. Il y a les données de recensement pour le centre-ville de Toronto. Ces chiffres continuent de remonter chaque semaine, plus lentement, il semble que nous nous rapprochons de la nouvelle norme. La maire Chow demande aux banques de ramener davantage d'employés au centre-ville. Même le gouvernement cherche à ramener davantage de gens au bureau. Il y a un souhait de la part des décideurs, des responsables, d'y parvenir, et c'est un compromis. Il faut régler les déplacements quotidiens au centre-ville de Toronto. Je m'écarte de notre propos, mais nous parvenons à un équilibre, et au fil du temps, certains de ces problèmes de navettage seront résolus et il y aura davantage de gens qui seront heureux de venir en ville.
Mon trajet matinal plus agréable, je suis pour. Voilà pour les bureaux. Que dire du détail?
Le détail se porte très bien. Je l'ai dit la dernière fois que je suis passé. Le taux d'occupation, les écarts au niveau des renouvellements et des remplacements de baux, ces écarts ont atteint de nouveau les sommets historiques. Les détaillants ont redécouvert la nécessité d'un magasin présentiel, physique. Pendant la pandémie, il y a eu une montée en puissance du magasinage en ligne. L'un des gros facteurs depuis quelques années, c'est la croissance de la population. La population a augmenté de 8 % depuis le début de la pandémie et le nombre de personnes qui ont des emplois a augmenté de 6 %. Il y a beaucoup plus de gens qui magasinent qu'avant la pandémie. Il n'y a pas eu beaucoup de locaux de détail. Ils ont en fait baissé. Alors donc, il y a un manque de locaux de détail. Certains détaillants veulent avoir 300 emplacements au Canada, comme une chaîne de restauration rapide. Il n'est pas possible d'y parvenir en trois ans, mais ils veulent avertir les propriétaires que si vous avez un local, eh bien, téléphonez-moi, je veux votre espace disponible. Alors les appartements, nous le savons, il y a une pénurie. Il y a eu donc une construction insuffisante. L'univers de couverture, le roulement a beaucoup baissé. Avec une denrée rare, les gens sont dans un appartement locatif à 1300 $ par mois, le loyer du marché est le double. Donc, les taux de roulement qui étaient de 25 % sont à peu près à 10 ou 11 %. Alors donc, vous réalisez un écart beaucoup plus important au renouvellement, mais sur un pourcentage beaucoup moindre de votre portefeuille. C'est un marché très serré. La question, c'est l'abordabilité. Il y a un plafond sur certains marchés, pas globalement, mais sur certains marchés, mais il s'agit d'un marché locatif très fort. Dans le secteur industriel, les entrepôts, bien sûr, qui étaient les étoiles pendant la pandémie, le commerce électronique étant en plein essor, l'essor a ralenti. Les taux d'inoccupation sont très faibles. Ils ont augmenté. La croissance du marché est lente, voire s'est un peu enrayée, mais du point de vue du propriétaire, si vous avez un local disponible et que vous le louez directement en tant que propriétaire, le loyer du marché n'a pas baissé. Ce sont les sous-locations qui ont fait baisser les moyennes dans les enquêtes sur le marché. Il y a un secteur qui a de longues possibilités de croissance des loyers, de croissance des actifs, parce que ces immeubles exigent tellement de terrains, il y a donc un obstacle à la concurrence au fur et à mesure que les taux d'intérêt s'apaisent, que l'économie atteint son rythme de croisière. Nous pensons que les activités de location à bail vont reprendre et les taux d'inoccupation devraient baisser en 2025, ce qui coïncidera avec une réduction de l'offre également. Peu de gens ont commencé, ont mis en chantier l'an dernier, avec les taux d'intérêt, donc l'an prochain, il y aura un regain d'élan dans le secteur des locaux industriels, qui est notre premier secteur en ce moment.
Pour certains de ces secteurs sensibles aux taux, y compris les FPI, on attendait une réduction de taux de notre banque centrale. Il y a eu une réduction de taux. Cela ne semble pas beaucoup les avoir aidés. Nous avons longtemps attendu cette réduction de taux. Elle est enfin arrivée.
Lorsque je suis passé à votre émission en février, l'indice des FPI était plus élevé de 7 à 8 %. Vous m'avez invité à revenir un peu plus tôt. J'espère que la prochaine fois que je passerai, l'indice aura remonté. Il y a non seulement la première coupure de taux qui est intéressante, mais la visibilité des réductions futures. L'indice des FPI a progressé le jour de la réduction des taux, mais a rétrogradé deux fois plus par la suite. Il y a également la Banque du Canada, elle a réduit les taux, la Banque centrale européenne a réduit les taux, mais on attend la Fed. Le Canada et les États-Unis ne peuvent diverger que dans une certaine mesure. Il faut que les marchés constatent la première coupure de taux par la Fed, ce sera un catalyseur, et puis la visibilité pour les coupures futures. Il faut que la courbe de rendement redescende, ne soit plus inversée, afin que les taux des CPG du marché monétaire, qui sont à 5 % et plus, les rabaisser à 3 %, après quoi les investisseurs individuels seraient bien obligés d'acheter des actions qui offrent un rendement plus élevé de 5 % ou plus, voire 6 % et plus, comme les FPI, mais nous attendons toujours.
C'est intéressant que vous ayez évoqué la Fed, car d'autres catégories d'actifs dont on se serait attendu qu'elles auraient bénéficié de cette première coupure de taux de la Banque du Canada ont bénéficié le jour même et les jours qui ont suivi, mais à l'heure actuelle, elles évoluent en fonction des rendements des obligations américaines, pas tellement canadienne, même s'il s'agit d'actifs canadiens.
La plupart des fonds que nous couvrons sont canadiens et détiennent des biens au Canada. Le marché est encore assez tranquille. Il nous faut une visibilité au niveau des opérations, des transactions. Il faut que les actifs soient négociés, que les portefeuilles soient négociés. La tarification de ces portefeuilles, de ces actifs, est fondée sur l'extrémité à long terme de la courbe de rendement, mais l'extrémité à court terme de la courbe de rendement canadienne n'évolue pas dans la bonne direction pour l'instant. À part la sensibilité aux taux d'intérêt, et ce que les banques centrales pourraient ou non faire plus tard, dans les grandes catégories, il y a également des vents contraires.
Commençons par une catégorie qui domine dans cette nouvelle réalité, les gens qui ne viennent pas au travail cinq jours par semaine.
Oui, les bureaux ont des difficultés depuis bien des années. Je crois que nous touchons peut-être le fond au niveau de l'optimisme, de la confiance, que l'on va peut-être progresser. Je parlais à la direction de Allen Properties et Dream Office récemment. Il semble qu'il y ait une accélération de l'intérêt à l'égard de la location alors que les locataires prennent très longtemps pour prendre des décisions, mais il semble que l'élan semble renaître plus que depuis plusieurs années. Je ne sais pas si c'est une hausse permanente, mais avec les valorisations des FPI de bureau qui représentent un très faible pourcentage du secteur canadien des FPI, ces FPI sont de loin les moins chères au niveau des multiples et du rabais par rapport à la valeur d'actif. Quiconque a une tolérance plus importante au risque pourrait saisir l'occasion. L'un des problèmes, on a parlé de visibilité, en ce qui concerne la politique relative aux taux d'intérêt, la visibilité pour l'avenir.
Anecdotiquement, le train est un peu mieux rempli que depuis longtemps. Parfois, je n'ai pas de place assise. Ça me gêne, mais enfin, la vie revient dans les centres-villes.
Bon, nous n'allons pas revenir au bureau cinq jours par semaine et cela varie en fonction du titre, de la compagnie, du rôle. Il semble que nous parvenons à une nouvelle norme qui est plus proche aujourd'hui qu'il y a 6 ou 12 mois. Il y a les données de recensement pour le centre-ville de Toronto. Ces chiffres continuent de remonter chaque semaine, plus lentement, il semble que nous nous rapprochons de la nouvelle norme. La maire Chow demande aux banques de ramener davantage d'employés au centre-ville. Même le gouvernement cherche à ramener davantage de gens au bureau. Il y a un souhait de la part des décideurs, des responsables, d'y parvenir, et c'est un compromis. Il faut régler les déplacements quotidiens au centre-ville de Toronto. Je m'écarte de notre propos, mais nous parvenons à un équilibre, et au fil du temps, certains de ces problèmes de navettage seront résolus et il y aura davantage de gens qui seront heureux de venir en ville.
Mon trajet matinal plus agréable, je suis pour. Voilà pour les bureaux. Que dire du détail?
Le détail se porte très bien. Je l'ai dit la dernière fois que je suis passé. Le taux d'occupation, les écarts au niveau des renouvellements et des remplacements de baux, ces écarts ont atteint de nouveau les sommets historiques. Les détaillants ont redécouvert la nécessité d'un magasin présentiel, physique. Pendant la pandémie, il y a eu une montée en puissance du magasinage en ligne. L'un des gros facteurs depuis quelques années, c'est la croissance de la population. La population a augmenté de 8 % depuis le début de la pandémie et le nombre de personnes qui ont des emplois a augmenté de 6 %. Il y a beaucoup plus de gens qui magasinent qu'avant la pandémie. Il n'y a pas eu beaucoup de locaux de détail. Ils ont en fait baissé. Alors donc, il y a un manque de locaux de détail. Certains détaillants veulent avoir 300 emplacements au Canada, comme une chaîne de restauration rapide. Il n'est pas possible d'y parvenir en trois ans, mais ils veulent avertir les propriétaires que si vous avez un local, eh bien, téléphonez-moi, je veux votre espace disponible. Alors les appartements, nous le savons, il y a une pénurie. Il y a eu donc une construction insuffisante. L'univers de couverture, le roulement a beaucoup baissé. Avec une denrée rare, les gens sont dans un appartement locatif à 1300 $ par mois, le loyer du marché est le double. Donc, les taux de roulement qui étaient de 25 % sont à peu près à 10 ou 11 %. Alors donc, vous réalisez un écart beaucoup plus important au renouvellement, mais sur un pourcentage beaucoup moindre de votre portefeuille. C'est un marché très serré. La question, c'est l'abordabilité. Il y a un plafond sur certains marchés, pas globalement, mais sur certains marchés, mais il s'agit d'un marché locatif très fort. Dans le secteur industriel, les entrepôts, bien sûr, qui étaient les étoiles pendant la pandémie, le commerce électronique étant en plein essor, l'essor a ralenti. Les taux d'inoccupation sont très faibles. Ils ont augmenté. La croissance du marché est lente, voire s'est un peu enrayée, mais du point de vue du propriétaire, si vous avez un local disponible et que vous le louez directement en tant que propriétaire, le loyer du marché n'a pas baissé. Ce sont les sous-locations qui ont fait baisser les moyennes dans les enquêtes sur le marché. Il y a un secteur qui a de longues possibilités de croissance des loyers, de croissance des actifs, parce que ces immeubles exigent tellement de terrains, il y a donc un obstacle à la concurrence au fur et à mesure que les taux d'intérêt s'apaisent, que l'économie atteint son rythme de croisière. Nous pensons que les activités de location à bail vont reprendre et les taux d'inoccupation devraient baisser en 2025, ce qui coïncidera avec une réduction de l'offre également. Peu de gens ont commencé, ont mis en chantier l'an dernier, avec les taux d'intérêt, donc l'an prochain, il y aura un regain d'élan dans le secteur des locaux industriels, qui est notre premier secteur en ce moment.